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中银策略:国家一锤敲碎房地产造富神话!眼看“金主”丢失,房企另谋出路

2019年11月20日 栏目:贷款资讯

房地产的鼎盛时期已然不再,在调控趋严、融资困难、行业增速放缓的背景下,部分先知先觉的房企一方面加大促销降价力度,积极推盘去化回笼资金,一方面也想着思变,从聚焦地产主业到多股票融资门槛:元化市场布局转变。面对一系列
原标题:国家一锤敲碎房地产造富神话!眼看“金主”丢失,房企另谋出路

文/诸葛找房

过去20年,房地产发展可谓顺风顺水,截至2018年,销售额过亿房企已达30家,总数世界第一。但房地产一家独大,长期下去此消彼长,必将挤压实体经济发展空间,这点国家已开始察觉,不能任由国民经济疲软,并做出相应行动。

中银策略:国家一锤敲碎房地产造富神话!眼看“金主”丢失,房企另谋出路

在连续不断的楼市调控中,国家对房地产有了新的房住不炒定位,明确表示不再依靠房地产刺激经济了,一锤敲碎房地产造富神话。经济上,一方面房贷利率不断上调,保持个人住房贷款利率基本稳定的同时,使炒房客的购房成本大幅度增加;另一方面收紧房企融资渠道,并配合督察,限制一切资金违规流入房地产。

截至2019年上半年,26家上市银行对房地产行业提供的贷款高达29.7万亿元,无疑是房企们最大的“金主爸爸”,如今银行不仅要控制对房地产贷款的投放规模,还要对涉及违规的贷款进行查处,对眼下巨额外债压顶的房企是一个难以接受的事实。

这种效果对开发商的影响无疑是明显的,据人民法院公告显示,11月份刚刚过半,仅本月宣告破产的房企就达19家,今年累计破产倒闭房企数量上升至453家。要知道,房地产是一个金融属性极强的市场,行业内充斥着高周转配资平台、高杠杆、高负债企业,对资金敏感度较高,房企的融资能力直接决定着企业未来的发展前景。

中银策略:国家一锤敲碎房地产造富神话!眼看“金主”丢失,房企另谋出路

房地产的鼎盛时期已然不再,在调控趋严、融资困难、行业增速放缓的背景下,部分先知先觉的房企一方面加大促销降价力度,积极推盘去化回笼资金,一方面也想着思变,从聚焦地产主业到多元化市场布局转变。于是我没看到一大批房企争相更换赛道,但转换之路并非一蹴而就,房企的多元化之路远比主营业务更加难走。

归纳总结房企多元化分三个路子:第一,地产的多元化。即地产+模式的产业延伸,比如地产+文旅、地产+养老、地产+物流、地产+物业、长租公寓等,所拓展的都是围绕房地产主营业务,既能提升地产主业的竞争力,又能令附属业务依托核心业务成长,从而降低市场风险,减轻企业运营成本。

典型的例子就是“好学生”某科。不仅是养老地产行业的领跑者,还提出了以服务居民为主的城市服务配套商概念,在物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目同时期货配资发力,但都没有跳开地产主业。所以我看到2019年万科的半年报上,95.5%的营收均来自于房地产业务的结算收入。

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第二,投机冒险的多元化。说白了就是地产主业已足够支撑我去开辟新的战场,看到哪里做得好就投资哪里,不必非跟地产行业相关,比如投资足球队、造车等。

典型的例子就是某大,连许家印自己都承认了“我们造车要技术没技术,要团队没团队,是一穷二白一无所有”。但事实是,从并购NEV,到入股动力电池企业卡耐新能源58%的股权,再到收购泰特机电70%股份,某大已针对新能源汽车完成了全方位布局。

第三,彻底摆脱房地产的多元化。面对一系列承压,中小房企的生存空间不断被打压,不少已选择另谋出路,当然,也不乏有一直企图彻底摆脱对房地产依赖的行业大佬——某达。

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王健林在2018年的工作总结中曾表示,房地产行业有两大缺陷,一是强周期性,二是现金流不长远,因此要坚决转型,发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。

但“去地产化”是个说易行难的事。前有在福布斯发布的2019年富豪榜上,王健林的财富数缩水近700亿,排名从去年的第4跌至今年的第14,后有儿子王思聪被限制消费,在四处碰壁后,王健林又悄悄地回来了。今年以来,除了在北京、广州等地拿地,万达在四川、甘肃、辽宁等省份也有重新拿地布局。

一个固有思维的成立一定不是一朝一夕的,国家也一再强调不再走靠房地产拉动经济的老路,但到真正的实现目标路程还很久远,对房企来说可能面临的是凤凰涅槃式的考验。

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